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　　北上广深四城现房销售细则全面落地◈◈，房企融资正式迈入项目制时代◈◈。板块回调之际◈◈，融资客逆势押注多只

　　10月15日◈◈，深圳市住房和建设局等三部门联合印发《实施意见》◈◈，标志着北上广深四大一线城市商品住房销售制度改革细则全部落地◈◈。此前的8月28日◈◈，住建部◈◈、自然资源部◈◈、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》◈◈，将商品住房预售门槛统一提升至主体结构封顶◈◈，并有力有序推行现房销售◈◈。

　　融资是本次改革的重头戏◈◈。深圳《实施意见》明确推行主办银行制度◈◈、加大融资支持力度◈◈，开发贷定向支持现房及好房子项目并按建设进度分批拨付◈◈，个人房贷（含公积金）则须待竣工备案后发放◈◈，资金受托支付至监管账户◈◈。封顶预售918搏天堂官方◈◈、竣工放贷破了语文课代表的那层膜◈◈、全流程资金闭环◈◈，正推动房企融资逻辑从主体信用导向切换为项目现金流导向◈◈。

　　资本市场的配套同步到位◈◈。证监会8月28日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》◈◈，支持上市房企再融资◈◈、并购重组◈◈，发行公司债◈◈、ABS及CMBS◈◈，推动租赁住房◈◈、城市更新项目发行或扩募REITs918搏天堂官方918博天堂(中国区)集团◈◈。◈◈，房企融资与退出通道全面拓宽◈◈。

　　政策暖意已在市场端显现◈◈。中指研究院监测显示◈◈，国庆假期重点25城新建住宅日均成交同比上涨33.8%◈◈；北京新建商品住宅日均网签144套918搏天堂官方◈◈、1.57万平方米◈◈，较去年同期分别增长176%和157%◈◈；上海成交面积3.46万平方米◈◈，较去年假期的1.73万平方米实现翻倍◈◈；广州则以折扣www.918.com◈◈。◈◈、赠家电◈◈、一口价房源等促销带动顺销◈◈，核心区改善盘去化明显走强◈◈。

　　深圳市场的回暖更具领先信号博天堂918◈◈。乐有家研究中心监测显示◈◈，9月深圳一二手商品房合计网签9160套◈◈、环比上涨4.3%◈◈；10月1日至7日◈◈，深圳乐有家门店新房签约量环比上涨30%918搏天堂官方◈◈、同比上涨36%◈◈，带看量环比上涨101%破了语文课代表的那层膜◈◈。与此同时◈◈，深圳一手住宅现房占比由6月的36.2%升至9月的45.6%◈◈、创近5个月新高◈◈，所见即所得的现房正从卖点走向主流破了语文课代表的那层膜◈◈。

　　现房销售制度改革◈◈，是指将商品住房预售门槛统一提升至主体结构封顶918博天堂线上◈◈，◈◈、推行所见即所得的现房销售◈◈，并配套主办制与全流程资金监管◈◈，推动房企融资由主体信用转向项目现金流的制度变革◈◈。在销售规则—融资体系—资本市场协同的制度闭环下◈◈，券商普遍认为行业融资逻辑正系统性重构◈◈。

　　本次商品住房销售制度◈◈、信贷管理◈◈、资本市场支持三份文件同日发布◈◈，构成了销售规则—融资体系—资本市场相互协同的制度闭环◈◈。财信证券行业分析师陈刚指出◈◈，现房销售抽走了预售回款这一最主要的现金流来源◈◈，信贷与资本市场文件则负责补齐融资缺口◈◈。

　　东吴证券在研报中提示918博天堂(中国)人生就是搏◈◈！◈◈，本轮政策并非简单取消预售◈◈，而是实行新老划断◈◈；2026年1—7月房企到位资金中◈◈，定金及预收款◈◈、个人按揭贷款合计占比44.6%◈◈，新模式下按揭回款时点后移◈◈，房企建设期可支配资金相应减少◈◈。该机构认为◈◈，财务稳健◈◈、融资渠道多元◈◈、项目经营能力强的房企竞争优势将进一步显现◈◈。

　　华泰证券则对地产板块转向积极◈◈，认为市场对销售制度改革的反应已相对充分◈◈，未来将重新聚焦量价复苏◈◈，供需两端的双重优化或将推动更多城市房价加速筑底◈◈，融资◈◈、产品力◈◈、工程能力或持有运营管理能力突出的房企值得重点关注◈◈。

　　中金公司房地产行业分析师李昊进一步指出◈◈，改革重新定义了新时代房企的现金流管理模式◈◈，规模房企估值短期或承压◈◈，但随周期切换仍将体现估值弹性◈◈。

　　数据显示◈◈，目前A股市场共有70余只个股涉及概念◈◈。近一周（10月9日至15日）◈◈，板块整体走势偏弱◈◈，概念股全线回落◈◈，信达地产跌超14%领跌◈◈，香江控股◈◈、首开股份◈◈、万科A◈◈、华丽家族等多股跌超11%◈◈。

　　尽管板块走弱◈◈，融资客却选择逆势押注◈◈。从资金角度看◈◈，东方财富Choice数据显示◈◈，近一周（10月9日至15日）共有25只概念股获得融资净买入◈◈。其中◈◈，保利发展获杠杆资金加仓1.02亿元◈◈，陆家嘴破了语文课代表的那层膜918搏天堂官方◈◈、城建发展分别获抢筹0.66亿◈◈、0.21亿元◈◈，衢州发展◈◈、华发股份◈◈、中华企业均获超0.13亿元融资净买入◈◈。

　　作为融资净买入居首的龙头◈◈，近期融资动作密集◈◈。公司在现房销售新政落地后率先披露50亿元定向可转债募集说明书◈◈，成为A股首家启动再融资的上市房企破了语文课代表的那层膜博天堂918官方网站◈◈，◈◈，募集资金全部投向上海◈◈、杭州◈◈、广州◈◈、佛山等9个住宅项目◈◈。同时◈◈，公司以广州保利中心◈◈、佛山保利水城时光汇为底层资产的首单商业不动产REITs已获证监会注册◈◈。上半年公司综合融资成本降至2.61%◈◈，81亿元公司债最低利率仅1.85%◈◈。

　　央企招商蛇口则通过REITs矩阵打通融资闭环◈◈。公司以深圳太子广场◈◈、昆山招商花园城为底层资产的商业不动产REITs已于9月获证监会注册◈◈，叠加蛇口产园REIT二次扩募和住房REIT首次扩募筹备◈◈，产业园+住房+商业不动产三大持有业态REITs矩阵基本成型◈◈。上半年公司资金成本降至2.61%◈◈，签约销售962.45亿元◈◈、同比增长8.28%◈◈，稳居行业第四◈◈。